Как правильно купить квартиру в ипотеку: подробная инструкция

Подготовка к покупке квартиры в ипотеку

С чего начать подготовку к покупке квартиры в ипотеку? Для начала нужно оценить свои финансовые возможности: выяснить, какую сумму кредита одобрит вам банк и какой ежемесячный платеж будет вам по карману. Помните, что, по мнению экспертов, ежемесячный взнос по ипотеке в идеале не должен превышать 30% от дохода, это позволит закрывать другие финансовые задачи и при этом не отказывать себе в мелочах.

Чтобы понять, сможете ли вы потянуть ипотеку, можно заранее «поиграть» в нее — каждый месяц откладывайте сумму, которую вы планируете отдавать за ипотечный кредит, а оставшиеся деньги используйте для текущих расходов. В этом режиме желательно прожить несколько месяцев, таким образом можно еще и накопить «подушку безопасности» — в случае форс-мажора она поможет какое-то время продолжить выплачивать ипотеку.

После того, как банк сообщит вам размер кредита, на который вы можете рассчитывать, можно подать заявку на получение ипотеки (предварительно изучив предложения разных банков и выбрав оптимальную для вас ипотечную программу) и начать подбирать варианты.

Еще один важный нюанс: первоначальный взнос по ипотеке. Как правило, он составляет 10-20% от стоимости объекта. Некоторые банки предлагают ипотеку без первого взноса, однако требования к таким кредитам более жесткие: потребуется больше документов для подтверждения платежеспособности, а ставки по ипотеке без первого взноса будут выше стандартных.

NB: никогда не берите деньги на первоначальный взнос в кредит. Во-первых, это дополнительная нагрузка на ваш бюджет, во-вторых, банки обычно отказывают таким клиентам в одобрении ипотеки.

О том, как выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке, мы уже рассказывали. Напомним только, что процентные ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье могут быть разными — например, льготная ипотека под 8% действует только для новостроек.

Готовим документы для банка

Набор документов для оформления ипотеки в банках обычно стандартный, но не помешает уточнить в конкретном учреждении — что именно нужно будет предоставить. Так, при подаче заявки на ипотеку потребуются:

• паспорта заемщика, созаемщиков и поручителей (если они есть);
• ИНН и СНИЛС;
• информация о трудовом стаже — копии трудовой книжки или договора, заверенные работодателем;
• выписка из ПФР.

В самой заявке указываются желаемая сумма и цель кредита: квартира в новостройке, вторичное жилье или рефинансирование. Если цель не будет указана, то после получения одобрения заявку могут пересмотреть.

Также обычно необходимо подтвердить доход. Для тех, кто работает по найму, достаточно справки 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной работодателем. Индивидуальные предприниматели (ИП) должны предоставить свидетельство о государственной регистрации, ИНН, копию балансового отчета, налоговую декларацию за прошлый год, информацию о налоговых платежах в бюджет.

Если выбрана ипотека без подтверждения доходов и трудовой занятости, потребуется второй документ. Это могут быть водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт.

Кроме того, банк может попросить документы, подтверждающие наличие у вас денег для первоначального взноса — выписку по банковскому счету или справку об остатке средств на карте, сертификат на материнский капитал.

При подаче заявки на участие в льготной ипотечной программе список документов будет шире. В зависимости от программы могут понадобиться:

• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• свидетельства о рождении (усыновлении) или паспорта детей.

Если вы собираетесь направить на первый взнос или погашение ипотеки средства маткапитала, подготовьте для банка сертификат, справку из пенсионного фонда об остатке суммы материнского капитала, свидетельства о рождении или паспорта детей, свидетельство о заключении брака, брачный контракт.

Пакет документов после одобрения заявки на ипотеку для новостроек и вторичного жилья будет отличаться. Для строящегося жилья документов понадобится меньше — у здания еще нет износа, квартира ранее никому не принадлежала, в ней никто не был прописан, перепланировка не производилась.

При покупке квартиры в новостройке потребуются:

• договор участия в долевом строительстве (ДДУ);
• план и кадастровый паспорт, экспертная оценка квартиры, разрешение на строительство.

При покупке вторичного жилья:

• подтверждение права собственности продавца на недвижимость;
• основание на возникновение права собственности (купля-продажа, дарение, наследование и пр.);
• выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах с основанием выписки;
• справка БТИ с планом жилья, оценка жилья;
• технический и кадастровый паспорта на квартиру;
• экспертная рыночная оценка стоимости недвижимости;
• справка ЕГРН об отсутствии обременения;
• если квартира является совместно нажитым в браке имуществом — согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом;
• разрешение органов опеки, если среди продавцов есть несовершеннолетние;
• справка о состоянии лицевого счета;
• может потребоваться предварительный договор купли-продажи.

Нюанс: с 1 марта 2023 года выписку из ЕГРН с личными данными может получить только собственник квартиры.

Несколько слов о выборе банка. Если вы решили купить квартиру в новостройке, выбирать предстоит из кредитных организаций, в которой эта новостройка аккредитована — таких банков может быть несколько, а может быть только один. О том, какие банки выдают ипотеку на покупку квартиры в конкретном ЖК, можно узнать на сайте проекта или в отделе продаж застройщика.

Есть смысл изучить предложения банка, на карту которого вы получаете зарплату, — для таких клиентов банки обычно снижают ставку.

Покупка квартиры в ипотеку в новостройке

Выбрав новостройку и квартиру в ней, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором вам одобрили ипотеку.

Застройщик согласует договор с банком, далее следует согласовать дату и время подписания кредитного договора в банке и подписание договора с застройщиком.

Следующий шаг — внесение первоначального взноса на эскроу-счет в банке. Если проект возводится по старой схеме (таких меньшинство), то деньги вносятся напрямую на счет застройщика.

В назначенный день подписываете кредитный договор в банке, далее с этим договором в офисе застройщика заключаете ДДУ — договор участия в долевом строительстве.

После этого отдаете документы на регистрацию сделки. Однако документы в бумажном виде могут не потребоваться, если застройщик проводит сделки электронно. В этом случае документы будут подписаны электронными цифровыми подписями (если у вас такой нет — она будет создана) и отправлены на регистрацию в электронном виде.

Если лотов от застройщика в данной новостройке уже нет в продаже, а вы не хотите искать другой дом, можно выбрать квартиру, которая продается по уступке. Такие варианты можно найти не только на сайтах о продаже и покупке недвижимости, но и на сайтах проектов.

Квартиры по уступке права требования продаются также на этапе строительства, но реализует их не застройщик, а участник долевого строительства — он перепродает квартиру, уступая свое право требования по ДДУ. Договор уступки права требования (цессии) также регистрируется в Росреестре, в некоторых случаях нужно получить согласие застройщика на уступку.

Нюанс: при покупке квартиры по договору уступки в ипотеку нужно уточнить, выдает ли банк кредиты по таким договорам и какие есть дополнительные условия для таких сделок. Также по договору уступки может продаваться квартира с уже оформленной ипотекой.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Покупка вторичного жилья сопровождается массой юридических тонкостей: чтобы у покупателя не возникло проблем, такую квартиру нужно тщательно проверить.

Кроме того, квартира и дом должны отвечать требованиям банка-кредитора. В частности, нужно обратить внимание на год постройки дома, этажность, материал стен и перекрытий, степень износа, наличие перепланировок.

Обратите внимание на то, как эту квартиру приобретал нынешний собственник, а именно — на правоустанавливающие документы. Если квартира покупалась с использованием средств маткапитала, в ней должны быть выделены детские доли, а для продажи собственнику необходимо получить разрешение органов опеки.

Если квартира приобретена с привлечением ипотеки, потребуйте справку из банка о том, что заемщик полностью выплатил кредит. В противном случае получите справку о размере задолженности и выясните, как можно провести сделку по отчуждению жилья.

Если квартира перешла в собственность в результате приватизации, продавец должен предъявить архивную справку о жильцах, зарегистрированных на момент приватизации — для исключения риска, что существуют жильцы, временно снятые с регистрации, но сохранившие право проживания. Это могут быть, например, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, или безвестно отсутствующие. У них есть право на пожизненное пользование квартирой.

Всех собственников обязательно нужно проверить на наличие исполнительных производств (на сайте ФССП) и на участие в процедуре банкротства (на едином ресурсе сведений о банкротстве). Если имеются исполнительные производства, на квартиру могут быть наложены ограничения на регистрационные действия. Это означает, что жилье может оказаться под арестом, а сделку приостановят до погашения долга и снятия ограничений. В таком случае покупатель может закрыть задолженность за продавца, эту сумму рекомендуется оформить как задаток или часть платы за приобретаемое жилье.

Риск расторжения сделки еще выше, если продавец находится в предбанкротном состоянии или в его отношении уже начата процедура банкротства. Если не хочется отказываться от сделки, обязательно проконсультируйтесь с профильным юристом.

Также будет не лишним попросить продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — для подтверждения дееспособности и вменяемости собственника.

Если есть высокий риск, что сделка окажется проблемной, проще поискать другой вариант — предложений на рынке много, не стоит зацикливаться на покупке одной конкретной квартиры.

Порядок расчетов

При покупке квартиры в новостройке деньги покупателя перечисляются на эскроу-счет или (если дом возводится по прежней схеме) напрямую на счет застройщика.

При покупке жилья на вторичном рынке деньги можно передать продавцу наличными или переводом (эти способы устарели), через ячейку или аккредитив, с помощью сервиса быстрых расчетов.

Сейчас на смену банковским ячейкам для сделок с недвижимостью пришли аккредитивы, однако некоторые по-прежнему предпочитают передачу наличных средств через сейф. Банк, продавец и покупатель заключают трехсторонний договор аренды ячейки, после этого покупатель закладывает деньги в сейф в присутствии продавца и ипотечного менеджера.

Продавец может получить деньги из ячейки только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из ЕГРН с указанием нового собственника. При ипотеке эта выписка должна содержать также сведения об обременении в пользу кредитора.

При использовании аккредитива средства передаются с помощью специального счета, который блокируется до тех пор, пока покупатель не станет собственником. Многие банки предоставляют аккредитивы бесплатно.

Ведущие банки применяют также сервис безопасных расчетов (СБР) — средства хранятся на специальном защищенном счете до регистрации перехода права собственности в Росреестре. Покупатель перечисляет на этот счет деньги (всю сумму или только сумму ипотеки, без первоначального взноса), продавец получит их при условии регистрации сделки купли-продажи. По сути, СБР — это усовершенствованный аккредитив.

Регистрация права собственности и обременения

При регистрации обременения оформляется закладная, банк возвращает ее заемщику, когда тот полностью погасит кредит. До этого момента у банка есть право выставить заложенный объект на продажу — если заемщик перестает платить. Чтобы этого не произошло, клиент может взять ипотечные каникулы — если у него есть уважительная причина, например, снижение доходов на 30% и более.

Документы для регистрации права собственности можно подать как непосредственно через Росреестр, так и в МФЦ, а также онлайн, по почте или у нотариуса. Потребуются: правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровый и технический паспорта. Собрать необходимые бумаги обычно помогают риелтор или банк.

Еще нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности, для граждан она составляет 2000 рублей.

После регистрации вы получите выписку из ЕГРН с информацией о вашем праве собственности на объект.

Страхование ипотеки

Одно из обязательных условий ипотеки — страхование. Ипотечное страхование защищает заемщика от финансовых потерь, а банку гарантирует возврат долга в непредвиденных ситуациях.

Полис ипотечного страхования включает в себя страхование залога (заложенного имущества) от физического повреждения, страхование жизни и трудоспособности заемщика и титульное страхование (риск потери права собственности на приобретаемое имущество).

К обязательным относится только страхование предмета залога, от остальных страховок можно отказаться. Однако отказ, например, от страхования жизни может повлиять на процентную ставку.

Резюме

Итак, для покупки квартиры в ипотеку нужно: выбрать банк, найти подходящее жилье, заключить сделку по ДДУ или подписать договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности, рассчитаться с продавцом.

В ипотечной квартире можно жить и делать ремонт. Но пока она находится в залоге у банка, на нее накладывается обременение — ее нельзя продать или сдать в аренду без разрешения кредитора.